بزرگنمايي:

پیام ویژه- تعداد بالای خانه‌های خالی یكی از علل اصلی افزایش قیمت‌ها در بازار مسكن و اجاره به‌خصوص در شهرهای بزرگ است. ایجاد سامانه ملی املاك و اسكان كشور و اجرای مالیات بر خانه‌های خالی با نرخ مؤثر و جلوگیری از افزایش تعداد واحدهای خالی با اجتناب از تولید مسكن به شیوه مشاركتی، قطعا در كاهش قیمت‌ها مؤثر است. این روزها با شروع تابستان و فصل نقل و انتقال واحدهای مسكونی، افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مسكن و مشكلات و مصائبی كه برای خانواده‌ها و مخصوصا مستاجرین در پی داشته، نقل محافل و رسانه‌ها شده است. تغییر منطقه، تن دادن به زندگی در واحدهای كوچك‌تر و حتی مهاجرت از شهرهای بزرگ، افزایش حاشیه‌نشینی و تشكیل سكونت‌های غیررسمی در حاشیه شهرها از پیامدهای این افزایش قیمت‌ها بوده است. تا جایی كه چند روز پیش احمد صفری، نماینده مردم كرمانشاه در مجلس شورای اسلامی گفت: مساله هزینه اجاره‌بها چنان برای مردم مشكل ایجاد كرده كه دیگر توان اجاره خانه را نیز ندارند تا جایی كه تماس‌های بسیاری از سوی همشهریان برای دریافت چادر از هلال‌احمر و ادامه زندگی با نصب چادر در پارك‌ها با من برقرارشده است. در این شرایط، درخواست‌های مختلف از دولت و دستگاه قضایی برای ورود به بازار اجاره و مقابله با افزایش شدید قیمت‌ها، راه‌اندازی پویش‌های مختلف برای حمایت از مستاجرین و تشویق صاحب‌خانه‌ها برای رعایت انصاف و كاهش اجاره‌بها، نیز صورت گرفته تا اندكی از فشار سنگین اجاره‌بها از دوش مستاجرین برداشته شود.
آیا این تعداد خانه خالی در كشور طبیعی است؟
وجود تعدادی خانه خالی برای تعادل در بازار مسكن امری لازم و ضروری است و در ادبیات اقتصاد مسكن، به میزان لازم آن، نرخ طبیعی خانه‌های خالی گفته می‌شود. البته در شرایطی كه عرضه و تقاضا وضعیت مناسبی داشته و همچنین احتكار و خالی نگه داشتن خانه‌ها هزینه سنگینی برای محتكران داشته باشد.
اما بررسی وضعیت بازار مسكن كشور ما نشان می‌دهد، وجود تعداد بسیار اندك خانه‌های خالی نیز مورد پذیرش نیست. این در حالی است كه در شرایط فعلی خانه‌های خالی بیش از 11درصد كل واحدهای كشور را به خود اختصاص داده است. در شهرهای بزرگ و پرتقاضا این ماجرا غم‌انگیزتر است. به‌عنوان مثال در تهران در حالی كه كل تعداد خانواده‌های مستأجر
8/1 میلیون خانواده است، 490 هزار واحد خالی وجود دارد. واحدهایی كه اگر به بازار اجاره عرضه می‌شد، شرایط قیمت‌ها به این شكل سنگین و تأسف‌برانگیز نبود.
آیا قانونی برای مقابله با احتكار خانه‌های خالی وجود دارد؟
در دنیا، دولت‌ها با اخذ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی، جذابیت احتكار و خالی نگهداشتن مسكن را كاهش می‌دهند. در كشور ما نیز مالیات بر واحدهای خالی تا سال 1366 در قانون مالیات‌های مستقیم كشور وجود داشت. این مالیات و برخی دیگر از مالیات‌های فصل املاك با توجیه نبود شفافیت اطلاعات و نبود سامانه اطلاعات املاك و مستغلات از قانون مالیات‌های مستقیم حذف شدند.
مجدد مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال 1394، به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. بر اساس ماده 54 مكرر این قانون، واحدهای مسكونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از صد هزار نفر كه به استناد سامانه ملی املاك و اسكان كشور به عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول این مالیات خواهند شد. مجلس همچنین در تبصره 7 ماده 169 مكرر قانون مالیات‌های مستقیم، وزارت راه و شهرسازی را موظف كرده بود تا پایان بهمن 94، سامانه ملی املاك و اسكان كشور را ایجاد كند. این سامانه باید به‌گونه‌ای طراحی می‌شد كه در هر زمان امكان شناسایی بر خط مالكان و ساكنان یا كاربران واحدهای مسكونی، تجاری، خدماتی، اداری و پیگیری نقل و انتقال املاك و مستغلات به‌صورت رسمی، عادی، وكالتی و... در تمام نقاط كشور فراهم شود. وزارت راه و شهرسازی موظف شده بود امكان دسترسی برخط به سامانه مذكور را برای سازمان امور مالیاتی كشور ایجاد كند و اخذ مالیات بر خانه‌های خالی اجرایی شود. با وجود این الزامات قانونی كه به معنای الزام دولت به اجرایی كردن مالیات بر خانه‌های خالی از سال 95 بود، به‌دلیل عدم تكمیل سامانه ملی املاك و اسكان كشور اتفاق قابل توجهی برای اجرای این سیاست رخ
نداده است.
چگونه می‌توان واحدهای خالی را شناسایی كرد؟
یكی از چالش‌های اجرای این مالیات شیوه شناسایی واحدهای خالی است، در حالی كه این امر با تدابیری قابل حل است.
ماجرا از این قرار است كه در شرایط فعلی شناسایی واحدهای خالی بر عهده دولت است. این در حالی است كه اگر سامانه ملی املاك و اسكان كشور راه‌اندازی شده و مشخص شود مالك هر واحد مسكونی كیست، در این صورت مالیات بر خانه‌های خالی به راحتی قابلیت اجرا دارد. در این صورت افرادی كه واحدهای مازاد دارند، باید اثبات كنند واحدهای مازاد خود را خالی نگه نداشته‌اند؛ یعنی واحدهای مازاد افراد خالی تلقی می‌شود و مشمول مالیات بر خانه‌های خالی است مگر این‌كه مالكان آنها قراردادهای اجاره را به سازمان امور مالیاتی
ارائه کنند.
آیا با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی این واحدها عرضه می‌شود؟
یكی دیگر از چالش‌های قانون فعلی مالیات بر خانه‌های خالی، نرخ پایین و غیرمؤثر این قانون است؛ یعنی در صورت شناسایی خانه‌های خالی، پرداخت این مالیات هزینه چندانی برای مالكان نداشته و آنها به احتكار این واحدها ادامه خواهند داد؛ بنابراین ضروری است همزمان با تشكیل سامانه ملی املاك و اسكان كشور، نرخ مالیات بر خانه‌های خالی به نرخی مؤثر تغییر پیدا كند.
در این بین نباید سیاست‌هایی را دنبال كرد كه تعداد واحدهای خالی كشور را بیش از گذشته کند. به عنوان مثال در مورد تولید مسكن در طرح اقدام ملی كه در حال پیگیری و برنامه‌ریزی است، این نگرانی وجود دارد.
در این طرح قرار است 400 هزار واحد مسكونی تا سال 1400 ساخته شود. شیوه برنامه‌ریزی شده در این طرح، ساخت مسكن به شكل مشاركتی است؛ یعنی وزارت راه و شهرسازی، زمین و پروانه ساخت و تسهیلات را برای انبوه‌سازان فراهم می‌كند و انبوه‌سازان نیز مسؤولیت ساخت را بر عهده می‌گیرند.
درنهایت نیز با فروش واحدهای تكمیل‌شده به قیمت روز بازار، وزارت راه و شهرسازی و انبوه‌سازان هر یك سهم خود را برمی‌دارند؛ اما در این مدل، انبوه‌سازان كه مانعی برای احتكار واحد نوساز خود نمی‌بیند، از عرضه این واحدها در دوران ركود قیمت‌ها خودداری می‌كنند و در زمانی كه قیمت‌ها با رشد قابل توجهی مواجه شود، واحدهای خود را با قیمت‌های بالا به فروش می‌رسانند. در شرایطی كه مالیات بر خانه‌های خالی نیز اجرا نمی‌شود، هیچ مانعی بر چنین رفتار سوداگرانه وجود نخواهد داشت و باید منتظر افزایش تعداد خانه‌های خالی با اجرای این شیوه باشیم.